L'Immobiliare RIPARTE! A scommetterci sono le BANCHE !
Gli istituti di credito stanno riducendo notevolmente lo spread (il loro guadagno sul prestito erogato) e iniziano nuovamente ad erogare mutui superiori all’80%. Alcuni addirittura con erogazioni fino al 100% come ad esempio: Monte dei Paschi di Siena, Unipol Banca, Che banca.
Grafico del Il Sole 24 Ore.
Cerchiamo di capire perchè le banche sono così fiduciose sul fatto che rientreranno dei soldi prestati e quali sono le ragioni e gli indicatori a cui fanno riferimento. Per comprendere le dinamiche di questi nuovi approcci da parte delle banche, è utile una breve considerazione storico/strategica sul settore degli investimenti, in particolare quelli immobiliari. I professionisti del settore sanno che l’Immobiliare, come tutti i settori di mercato, ha un ciclo economico fatto di periodi di crisi e periodi di prosperità. Una cosa è certa per gli esperti:
A rendere le crisi “uniche”, è la mancanza di memoria storica dei non addetti ai lavori.
In realtà sono tutt’altro che uniche.
Ci sono sempre state ed in maniera ciclica e continueranno ad esserci. Saranno diverse per durata ed entità ma sono inevitabili. Non esisterebbe il mercato senza un ciclo basato sull’alternanza positiva e negativa dei volumi. Il grafico di seguito evidenzia in maniera efficace e inequivocabile chi sono gli attori e qual’è l’andamento ciclico, che possiamo riassumere come segue:
Ripresa, Consolidamento, Prosperità, Saturazione (la bolla), Crollo (la crisi) , Stagnazione, “Segnali”, Ripresa ….
La linea tratteggiata nera, rappresenta gli investitori e i professionisti (giocano sempre in anticipo) La linea continua nera, è dove si posiziona la massa degli acquirenti comuni.
Professionisti e investitori sanno interpretare i SEGNALI, leggere le PREVISIONI e pertanto escono dal mercato (vendono – linea verde) o entrano (comprano – linea rossa) nel momento più vantaggioso.
Nei momenti di massima euforia (da Optmist a Euphoria nello schema sopra), le persone comuni acquistano casa. E' il momento perfetto per gli investitori per vendere i loro assset acquisiti realizzando profitti e rendimenti elevati. Hanno investito i loro capitali negli anni precedenti, acquistando a prezzi molto bassi, quando nessuno le comprava, per via della crisi, perdita di posti di lavoro, timore di fare l’acquisto sbagliato in un momento dove “apparentemente” non comprava nessuno. Ma quali sono dunque i SEGNALIi di ripresa per entrare nel mercato nel momento più redditizio?
Quando iniziano a ricomparire le GRU. Prima le piccole, poi le grandi e infine a gruppi. Quando iniziano a circolare camion con materiali edilizi. Quando si vedono immobili datati e fatiscenti che vengono ristrutturati.
Quando le Banche cominciano a ri-erogare mutui al 100%. Ed è proprio su questo ultimo indicatore che ci soffermiamo. Il termine scommettono non è proprio esatto quando si parla di banche. Le banche VENDONO DENARO. Il loro linguaggio sono i numeri e pertanto le loro analisi si basano su numeri e indicatori. Non percezioni o chiacchere. Le banche non perdono praticamente MAI!
Quando le loro proiezioni non rispecchiano i parametri previsti, diventano "Segnali" e intervengono immediatamente rimodulando i piani e corregendo la rotta in termini di strategie, costi, cessioni e cartolarizzazioni (NPL), riduzione di esposizione in termini di erogazione mutui e prestiti. Loro “scommettono” sul sicuro! Prevengono! Non curano! Al ripresentarsi di indicatori che annunciano la ripresa del mercato immobiliare, concedono mutui al 100% forti del sottastante (l'immobile) che garantisce, con l'ipoteca di primo grado, lo stesso mutuo. L'aumento di valore dell'immobile durante il ciclo di ripresa, costituisce un rating elevato per il portafoglio della banca e soprattutto un'elevata probabilità di recupero dei soldi che hanno prestato. La tecnologia sempre più presente e performante ai giorni nostri, contribuisce in maniera notevole alla due diligence, controllo e previsione del recupero del credito, grazie alle sempre più precise, aggiornate e condivise banche dati, che consentono la profilazione più oculata dei richiedenti i finanziamenti.
Inoltre, concedere muti al 100% significa per le banche, attirare nuovi clienti da fidelizzare e a cui vendere ulteriori prodotti e servizi, su cui generare enormi volumi di ricavi. Quando inizierà nuovamente l’inversione del ciclo in modalità “crisi” (come nel 2007 in america e nel 2008 in Europa), ridurranno nuovamente l’esposizione dei muti concedendone molti di meno e cartolarizzeranno (venderanno a terzi portafogli di mutui già erogati) per rientrare da subito della liquidità da reinvestire in altri mercati, riducendo così le perdite e trasformandole in opportunità da investire su asset in ciclo rialzista. In virtù dei SEGNALI sopra citati, è del tutto evidente che in questo periodo e sino a tutto il 2019, è il MOMENTO PERFETTO PER INVESTIRE IN LEVA, sfruttando la concessione di muti e prestiti fino al 100%
I tassi non sono mai stati così bassi nella storia dell’erogazione dei mutui. Dal 2019 i tassi dei muti torneranno a salire.
Il nuovo ciclo di rialzi dei tassi è già iniziato.
Negli Stati Uniti la banca centrale ha aumentato il prezzo del denaro più volte.
In Europa la BCE (che segue storicamente l'America con un ritardo di 1-2 anni) si prepara a fare un primo rialzo a settembre 2019, secondo le previsioni del mercato.
Sarebbe il primo aumento in 8 anni. L’ultima volta in cui la Bce ha rivisto il prezzo del denaro è stata infatti nell’ottobre 2011.
Ciò significa che Il primo tasso che vedrà la risalita dei suoi indici, sarà il tasso FISSO. Dal 2020-2021 inizierà a risalire anche il tasso VARIABILE che attualmente vede il suo indice euribor a 1 mese negativo a -037%. Mai stato così basso nella storia della concessione di mutui bancari.
Chi prende in prestito denaro dalle banche ADESSO (gli investitori , sicuramente) avranno fatto la miglior scelta strategica finanziaria, intercettando il momento perfetto per investire. Il grafico seguente, evidenzia in maniera inequivocabile, l'andamento dei mutui realmente "erogati" degli ultimi 3 anni. E' il caso forse di chi sta sfruttando la leva bancaria e dei tassi bassi coma mai prima d'ora? Direi proprio di si!
Chi non coglierà la straordinaria opportunità dell'ATTUALE ciclo rialzista, dovrà attendere presumibilmente il 2033-35.
Il momento per entrare nel mercato Immobiliare è generare notevoli profitti è ADESSO! Il momento per effettuare affari nel settore degli immobili NPL è ADESSO! Per avere informazioni dettagliate su opportunità d’investimento immobiliare su ROMA, per consulenza, assistenza e collaborazione dedicata a investitori e professionisti che già operano sul mercato, scrivere a:
