Ipoteca sulla Casa: a cosa serve, tipologie, estinzione, cancellazione.


Cos’è? L'ipoteca è un “diritto reale di garanzia” che, nell’ambito degli immobili, viene costituito a garanzia di un credito (esempio il mutuo) e si iscrive attraverso l’ufficio dei pubblici registri immobiliari, solitamente tramite il notaio o attraverso sentenze giudiziali.

A Cosa serve? Nel caso il debitore diventa inadempiente nel soddisfare il credito vantato dal creditore, quest’ultimo ha il diritto di espropriare l’immobile tramite la garanzia del suo credito, (l’ipoteca appunto) ciò anche qualora vi sia un terzo acquirente nel frattempo intervenuto, e di essere dunque soddisfatto, con priorità sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

Di fatto, l'ipoteca, consente di essere privilegiati rispetto ad altri creditori nell'ambito di una procedura di espropriazione e di essere avvisati dell'iniziativa giudiziale di espropriazione qualora avviata da altri creditori. In altre parole, non esisterebbero i Mutui se non fossero garantiti dalle Ipoteche che avviano le Aste Immobiliari in caso di inadempimento del mutuatario.

Come si ottiene L’Ipoteca? Attraverso l’iscrizione presso gli uffici dei registri immobiliari (ex conservatoria) dell’Agenzia delle Entrate.

L’iscrizione viene effettuata tramite Notaio nei giorni successivi al rogito o da ordinanza del giudice in ambito esecuzioni immobiliari (Aste).

Quanto dura L’ipoteca? Ha una durata di vent'anni e possono essere rinnovati prima della scadenza. Il tardivo rinnovo, provoca la perdita del grado acquisito con la originaria/precedente iscrizione.

Come si determina il grado?

l'ipoteca di primo grado è quella iscritta per prima e dà precedenza su quelle trascritte successivamente.

Dunque la cronologia in base alla data di iscrizione, costituisce il grado.

E’ IMPORTANTE sapere ipoteca concesse con altri strumenti come ad esempio scritture private, non hanno alcun effetto verso terzi.

Qual è il valore dell’Ipoteca? L'ipoteca, solitamente, viene iscritta per una somma pari al valore del credito, più quello di costi e spese ed oneri accessori allo stesso. Nel caso di Mutui ad esempio, le banche iscrivono ipoteca per un importo che solitamente è il doppio di quello realmente erogato. Si tratta di una prassi perfettamente legittima, in quanto l’istituto di credito tende a cautelarsi nel caso in cui il mutuatario non paghi il proprio debito e si debba procedere al pignoramento immobiliare, tutelandosi così da eventuali interessi legali e moratori, le spese legali e giudiziarie che, eventualmente, sarà tenuta a sostenere.

Su quali beni viene concessa L’ipoteca?:

a) Beni immobili e loro pertinenze;

b) l'usufrutto;

c) Il diritto di superficie;

d) Il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

(L’Enfiteusi consiste nella facoltà di godere di un fondo altrui con l'obbligo di migliorarlo e di pagare al proprietario (concedente) un canone periodico)

Quali sono i tipi di ipoteca?

Le tipologie sono tre:

a) Ipoteca legale: esempio: Cartelle Agenzia Riscossione non pagate (Ex Equitalia), per obblighi derivanti da atti di alienazione, mancato pagamento a eredi o soci dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti, in favore dello Stato e derivanti da procedimenti penali in capo all’imputato.

b) Ipoteca giudiziale: iscritta a seguito di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, per obbligo del fare, provvedimenti giudiziali quali ordinanze e decreti ingiuntivi.

c) Ipoteca volontaria: è costituita a seguito della dichiarazione volontaria della persona che la concede (tipo caso è il mutuo per acquisto casa). L'ipoteca volontaria deve essere concessa per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, ma la sua iscrizione avviene solamente per atto pubblico o sottoscrizione derivata da procedura giudiziale.

Quando si estingue l’Ipoteca?

Le cause di estinzione sono:

1) A seguito della sua cancellazione.

2) Nel caso di mancato rinnovo entro vent'anni, salvo nuova iscrizione;

3) Per estinzione dell'obbligazione;

4) Per il perimento (venir meno) del bene ipotecato.

5) Per rinunzia del creditore;

6) Per raggiunto limite cui la ipoteca è stata limitata o il verificarsi della condizione risolutiva.

7) Per ordine del Giudice della procedura esecutiva immobiliare (Asta) che trasferisce all'acquirente aggiudicatario, il diritto espropriato e ne ordina la cancellazione delle ipoteche.

Quando si cancella l’ipoteca?

La cancellazione viene per estinzione dell'ipoteca, che può avvenire a seguito di spontanea dichiarazione delle parti, o tramite sentenza giudiziale. Qualora il conservatore dei pubblici registri, rifiuti la cancellazione, è possibile presentare ricorso all'Autorità Giudiziaria.

È importante ricordare che ai sensi della legge n. 40 del 2007 (legge Bersani), la banca è obbligata a comunicare all'Agenzia delle Entrate (ex conservatoria) la richiesta di cancellazione, entro trenta giorni della estinzione del mutuo.

Antonello Carrino

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