Mercato NPL e Stragiudiziale. Investitori tutelati per Legge!
Dal 29 Agosto 2017 entra invigore il “deposito prezzo” presso il notaio. Di fatto il venditore dell'immobile incasserà il corrispettivo non più contestualmente al rogito ma ad avvenuta iscrizione nei pubblici registri.
Questa prassi viene già applicata nel settore degli immobili in sofferenza debitoria (NPL) dove in taluni casi, il trasferimento dell'immobile avviene a seguito di trattativa stragiudiziale e bisogna attendere i tempi tecnici per la trascrizione sui pubblici registri. Nel lasso di tempo necessario all'espletamento delle trascrizioni, il corrispettivo viene custodito
dal notaio, al fine di tutelare l'investitore acquirente da possibili interventi da parte di ulteriori creditori. Si chiama appunto "deposito Prezzo" presso il notaio che adesso viene regolamentato, secondo quanto previsto dalla “Legge annuale per il mercato e la concorrenza” e in vigore dal 29 Agosto 2017 tramite la legge 124/2017. Fu introdotto a suo tempo dalla legge di stabilità del 2014 (legge 27 Dicembre 2013 n° 147)
Per il mercato Immobiliare comune, acquirenti e venditori non professionisti, non è proprio una buona notizia.
La legge crea una disparità evidente tra le parti, che fino ad oggi erano bilanciate e tutelate, mentre ora il venditore diventa parte debole del contratto. Basti pensare ai problemi che avranno quei venditori che intendono vendere
la propria abitazione per comprarne subito un’altra.
Sarà quasi impossibile per chi vende casa, potersi impegnare nell’acquisto di un nuova abitazione, non potendo contare sul denaro realizzato dalla vendita del proprio immobile. Per fortuna non è un obbligo ma un’alternativa che le parti o anche una di loro potrà richiedere al notaio. In questo caso il pubblico ufficiale al momento del trasferimento immobiliare tratterrà la somma pattuita per la compravendita e la depositerà su un apposito conto corrente fino alla trascrizione del trasferimento dell’immobile. Gli interessi maturati sul conto saranno incassati dallo Stato, che li destinerà ad un fondo per le piccole e medie imprese. Di fatto una sorta di tassa! In alternativa al deposito notarile, le parti potranno, nella prassi, ricorrere alla trascrizione del contratto preliminare che, garantendo l'acquirente dai pregiudizi intervenuti dopo la sua trascrizione, permetterà il versamento di porzioni anche consistenti del prezzo prima della stipula del definitivo. Per gli INVESTITORI del mercato NPL e Stragiudiziale, si tratta del consolidamento di una prassi già in uso e l’onda mediatica della nuova legge, applicata sul mercato libero, renderà la prassi “normale” perché diverrà molto più frequente grazia all'applicazione nel mercato libero. Pertanto, ci si aspetta che i creditori siano più disponibili alla richiesta di applicazione del divenuto istituto, quando si andrà a chiedere loro di attendere la riscossione diretta presso il notaio solamente a trascrizioni avvenute. Si ribadisce che trattasi di istituto facoltativo e non obbligatorio. Come mai il "depisto prezzo" era già prassi consolidata nelle attività di trasferimento immobili per via stragiudiziale? In un momento di grave crisi economica, come quello che stiamo vivendo, il settore degli immobili NPL, costituisce una grande opportunità per gli investitori ma anche per gli esecutati che hanno la possibilità di azzerare il loro debito per via stragiudiziale.
Va da sé che la particolare natura di questo mercato, esige una gestione dell’operazione attenta, scrupolosa e professionale, a tutela soprattutto dell’investitore che vedrà consegnato al notaio il proprio capitale, il quale è obbligato a versarlo in un conto speciale, unitamente alle imposte e agli onorari e a svincolarlo verso il creditore solo dopo l'esecuzione delle formalità di registrazione e trascrizione.
Questa prassi evita l’assai probabile eventualità, che tra la firma dell'atto di trasferimento e l'esecuzione della trascrizione possano intervenire eventuali ulteriori iscrizioni a carico dell'immobile, dovute a sopraggiunte situazioni debitorie del precedente intestatario, non emerse prima, come può essere un'ulteriore ipoteca giudiziale, un pignoramento o ancora un’ipoteca esattoriale. Pertanto il notaio, svincolerebbe la somma solo dopo aver trascritto ed aver verificato che non esistono trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, aver estinto i debiti relativi all'immobile e aver verificato la risoluzione di controversie eventualmente gravanti sull'immobile stesso.
Il conto deposito dedicato a queste operatività è tutelato e non attacabile da eventuali azioni da parte di creditori nei confronti del notaio depositario e sono escluse dalla successione per causa di morte e dal regime patrimoniale della famiglia di quest'ultimo, costituendo un vero e proprio patrimonio separato. Le somme stesse non potranno essere utilizzate dal notaio per scopi diversi da quelli del deposito.
Dettagli specifici sull’argomento: https://www.federnotizie.it/conto-corrente-dedicato-e-deposito-prezzo-le-nuove-regole/
Antonello Carrino
